今回は、2025年4月に法改正が予定されている4号特例制度の廃止（縮小）について、今までの法律がどのように変更されるのかを分かりやすく解説します。
4号特例と聞いても、これが何を意味するのか、またこの特例が廃止されることでどのような問題が生じるのかについては、一般の方の多くは理解できないという方が多いと思います。しかし、来年予定されている4号特例の廃止に関しては、新築戸建て住宅の購入はもちろん、自宅の屋根に太陽光発電設備の設置を行うなど、住宅リフォームにも大きな影響が生じると言われていて、住宅業界からは非常に重要な法改正とみなされているのです。
そこでこの記事では、2025（令和7）年4月に予定されている建築基準法改正で、4号特例がどのようになってしまうのかを詳しく解説します。また記事内では、従来の4号特例に、「なぜ今変更が加えられることになったのか？」という法改正の背景や、4号特例廃止後の住宅リフォームにどのような影響が出るのか、今後住まいのリフォームを検討する際に注意すべきポイントなどをまとめてみます。
そもそも「4号特例」とは？
それではまず、4号特例とはどのような内容なのかについて、現行法に定められている規定をご紹介します。4号特例は、一定の条件下において、木造二階建てや平屋などの小規模住宅（4号建築物）の建築や増築、リフォームを実施する際の確認申請に関わる特例を定めたものです。4号特例については、国土交通省のwebサイト内で以下のように解説されています。
２階建て以下の木造住宅等の小規模建築物※については、都市計画区域等の区域内で建築確認の対象となる場合でも建築士が設計を行った場合には、建築確認の際に構造耐力関係規定等の審査を省略することとなっています。
また、それらの建築物について建築士である工事監理者が設計図書とおりに施工されたことを確認した場合には同様の規定に関し検査を省略することとなっています。
※建築基準法第６条第１項第４号に該当する建築物（いわゆる「４号建築物」）
引用元：国土交通省サイトより
なお「4号特例」という呼び方はあくまでも通称で、正式には「審査省略制度」と言います。建築基準法は、都市計画区域等内で建築確認が必要な建築物を以下のように分類しています。
- 1号建築物：特殊建築物でその用途に供する部分が200㎡を超える建築物（学校・病院・劇場・百貨店など）
- 2号建築物：木造の建築物で3以上の階数を有し、または延べ床面積が500㎡、高さ13mもしくは軒高が9mを超えるもの（木造3階建てなど）
- 3号建築物：木造以外の建築物で、2以上の階を有し、または延べ床面積200㎡を超えるもの（鉄骨造2～3階建て、RC造2～3階建てなど）
- 4号建築物：1～3号以外の建築物（木造2階建て、木造平屋建てなど）
建築基準法6条1項による建築物の分類の中で、木造二階建てや平屋建てなどの小規模住宅が「4号建築物」に分類されています。そして、先ほどご紹介した確認申請の省略と言った特例が4号建築物に関わるものなので、通称で「4号特例」と呼ばれているわけです。
ただ、2025年4月に予定されている建築基準法の改正では、この分類が変わる事となっており、現行法による特例を受けられなくなる建築物が生じるのです。次項で、すぐそこまで迫っている4号特例の廃止について、その詳細を解説します。
参照：e-Gov｜建築基準法
4号特例の廃止とはどのような内容？
それではここから、2025年4月に予定されている4号特例の廃止について、何がどう変更されるのかについて解説します。ちなみに、4号特例については「適用範囲が縮小される」と言った感じで、柔らかい表現がなされていることもあるのですが、実質的に特例の廃止であることは間違いありません。
4号特例の廃止については、住宅業界に大きな影響を与えることから、2023年10月から国土交通省がパンフレットを配布しています。ここでは、4号特例廃止に関して、具体的な変更ポイントをこのパンフレットをもとに解説します。
「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変更される
2025年4月に予定される建築基準法改正では、現行法で4号建築物の条件に適合する「木造2階建て以下、高さ13ｍ以下、軒高9ｍ以下、延床面積500㎡以下の建築物」について、これを新2号もしくは新3号建築物に区分するとしています。具体的には、以下のイラストのように区分されることになります。
引用元：国土交通省パンフレットより
先ほど解説したように、従来の建築基準法では、木造2階建てや木造平屋建ては「4号建築物」に区分されていて、建築確認の際に構造審査が省略されるという特例が受けられます。この特例制度は、建築確認の簡素化・合理化を図ることが目的で、「建築士が設計を行う」という条件を満たしている場合に適用されているのです。
しかし2025年4月に予定されている建築基準法の改正では、建築物の区分として従来の4号建築物が、「新2号建築物」と「新3号建築物」に区分されることになっているのです。これにより、今まで受けられていた4号特例制度がなくなってしまいます。なお、法改正後の取り扱いについては、以下のようになります。
- 「新2号建築物」に区分される、木造2階建てや200㎡以上の平屋は4号特例がなくなり、審査省略の対象外とされます。つまり、全ての地域で大規模なリフォームを実施する場合、建築確認が必須となります。
- 「新3号建築物」に区分される、200㎡以下の木造平屋建ては、従来通り審査省略制度の対象になります。つまり、大規模なリフォーム時の確認申請は不要のままになります。
確認申請の際に構造・省エネ関連の図書の提出が必要となる
二つ目の変更点は、2024年4月に予定されている改正法の施行後は、下図のような手続きが追加されるという点です。
引用元：国土交通省パンフレットより
これは、2022年6月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」により、原則として、住宅を含む全ての建築物について省エネ基準への適合が義務付けられたことが関係しています。
新3号建築物については、現行の4号建築物同様に、一部の図書の省略という特例は継続されます。ただその一方、新2号建築物に区分されるものは、確認申請書・図書に加えて、構造関係規定等の図書と省エネ関連の図書の提出が新たに求められるようになります。
今、4号特例が廃止（縮小）される背景とは？
ここまでの解説で、2025年4月に予定されている建築基準法の改正で、4号特例制度が実質的に廃止（縮小）されることになるということは分かっていただけたと思います。それでは、なぜ従来の4号特例が廃止されることになったのでしょうか？
これについては、「住宅の省エネ基準適合義務化に対応するため」という理由が背景となっています。実際に、国土交通省が作成したパンフレットでも、「省エネ基準の適合義務化に併せて木造戸建住宅を建築する場合の建築確認手続きが見直されます」と記載されています。
日本では、2050年カーボンニュートラル宣言が行われており、これを実現させるためにさまざまな取り組みが行われています。例えば、2022（令和4）年6月には、「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布され、建築物の省エネ性能向上を図る目的で、住宅を含む全ての建築物について省エネ基準への適合が義務付けられているのです。
しかし、建築物の省エネ基準への適合義務化が進められている中で、4号特例を放置して確認申請が不要なまま住宅のリフォーム工事などが可能な状態が維持されると、省エネ基準に適合しつつ、安全性も確保されたリフォーム工事が実施されない可能性が出ると懸念が生じたわけです。そこで、建築基準法の改正により4号特例を廃止（縮小）することで、全ての住宅が安心で安全に過ごすことができる省エネ住宅になるよう徹底するという方針になったわけです。
今回の4号特例の廃止は、さまざまな環境問題を解決するための取り組みの一つという背景もあるわけです。
4号特例の廃止はリフォーム工事にどんな影響を与える？
それではここから、2025年4月に予定されている4号特例の廃止とリフォーム工事の関係性について解説していきます。
現行法では、4号建築物のリフォームでは、「増築」の場合にのみ確認申請が必要になる可能性があります。しかし、建築基準法改正後、新2号建築物に区分される建築物は、大規模の修繕・模様替えも確認申請の対象となるのです。
この辺りについて、詳しく解説します。
新２号建築物のリフォームにおいて確認申請が必要なケース
4号特例廃止後は、一般的な住宅の多くは新2号建築物に区分されることになります。そして、新2号建築物をリフォームする際、大規模な修繕・模様替えを行う場合に確認申請が必要とされているのです。なお、「大規模な修繕・模様替え」とは、以下のような事を指しています。
- 十四 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
- 十五 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。
引用元：e-Gov|建築基準法
なお、修繕は「経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図る」ことを指し、模様替えは「建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造する」ことを指しています。
分かりやすい例をあげると、住宅の柱や梁などの主要構造部分を交換、増設または減設するような工事、屋根の葺き替え工事などが該当すると言えます。その逆に、室内のクロスを張り替えする、外壁や屋根の塗装工事を行うなど、表面的なリフォーム工事の場合は確認申請が不要です。
2024年2月に国土交通省がリフォームの取り扱いについて一部公表
2024年2月8日に国土交通省住宅局から、住宅生産関係団体の長宛てに「屋根及び外壁の改修に係る設計・施工上の留意事項について」（国住指第356号）と題した通達が行われたので以下にその内容を引用します。
- 屋根の改修 屋根ふき材のみの改修を行う行為は、法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。また、既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせるようないわゆるカバー工法による改修は、法第2条第14号に規定する大規模の修繕及び同条第15号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。
- 外壁の改修 外壁の外装材のみの改修等を行う行為、又は外壁の内側から断熱改修等を行う行為は、法第2条第14号に規定する大規模の修繕及び同条第15号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。ただし、外壁の外装材のみの改修等を行う行為であったとしても、当該行為が外壁の全てを改修することに該当する場合は、この限りでない。既存の外壁に新しい仕上材をかぶせるような工法による改修等を行う行為は、法第2条第14号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。
引用元：国土交通省通達より
しかし同時に、以下のような通達も行っており、安全性の確保は必須としています。
確認申請を要さない改修であっても、当該改修後の建築物が構造耐力上又は防火上安全であることが明らかでない場合には、設計にあたり壁量計算や耐震診断による構造安全性の確認又は外装材等の防耐火性能の確保が必要となる。特に、既存の外壁に新しい仕上げ材をかぶせるような工法による改修を行う場合には、断熱材を含めて所定の防耐火 性能が確保されるよう、ご注意いただきたい。
引用元：国土交通省通達より
上記の通達から分かるように、屋根の改修工事でも、屋根ふき材のみの交換やカバー工法による改修などは、大規模な修繕や模様替えに該当しないと判断し、確認申請は不要と改めて公表しています。しかし、外装材の改修時に外壁全体を改修するような工事は確認申請が必要としています。屋根や外壁の改修で、確認申請が不要なケースは、図で解説した資料が公表されているので、以下の資料も確認しておきましょう。
参考：屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて
ちなみに、屋根の上に太陽光発電を設置する場合は、従来の法律でも「建築設備」とみなされていて、建築基準関係規定に適合する必要があります。土地に自立して設けるタイプの太陽光発電設備に関しては、架台の下を「屋内的用途に利用しない」ことに加えて「メンテナンスを除いて人が立ち入らない」という条件を満たすことで確認申請が不要となりますが、これは住宅リフォームには関係ないので、ここでは詳しい解説は省きます。
リフォーム工事における4号特例廃止のメリット・デメリット
4号特例廃止に関しては、多くの住宅が新2号建築物に区分されることになるため、リフォーム工事の手続きが複雑になるのではないか…など、デメリット面が大きいと考えている方がほとんどだと思います。そこでここでは、住宅リフォームにおいて、4号特例が廃止されることのメリットとデメリットを簡単にご紹介します。
4号特例廃止によるメリット
- 住宅の構造安定性が行政によりしっかりチェックされることから、リフォームの安全性が高くなる
- 接道義務やセットバック無視など、違法なリフォームの抑制ができる
4号特例廃止によるデメリット
- 再建築不可物件は大規模なリフォームなどができなくなる（再利用できなくなる）
- 確認申請に対応できるリフォーム会社が限られる
4号特例の廃止は、いわゆる再建築不可やセットバックなどの建物のリフォームに大きな影響を与えます。
現在の法律のもとでは、再建築不可物件を格安で仕入れ、構造計算もおこなわないままリフォームを行い転売してしまうケースなどが多発し、問題となっています。
これが、4号特例の廃止後は、物件の大規模修繕や大規模模様替えを行う場合、建築確認申請が必要となると決められたため、確認申請ができない再建築不可の建物は、大規模なリノベーションを行うことが不可能になるのです。もちろん、構造計算もされていない安全性の低い家を売りつけられる不安が少なくなるので、一般の方からすると中古住宅市場の安全性が高まると言えるかもしれません。しかし、現在の日本では、ストック住宅が年々増加していることが社会問題化しており、4号特例の廃止により、再利用ができなくなる中古住宅が増えてしまう可能性がある点は注意が必要かもしれません。
なお、4号特例の廃止後は、間取りの変更や屋根葺き替え工事のような大規模なリフォームを行う場合、確認申請が必要になるため、対応することができないリフォーム会社が増える可能性がある点に注意しましょう。確認申請が必要な工事で申請を行わなかった場合、法律違反となり、最悪の場合は罰金や懲役など、刑事罰の対象になる可能性があります。
4号特例廃止後のリフォームで注意すべきポイント
それでは最後に、4号特例廃止後、自宅のリフォームを行う場合に注意したいポイントをいくつかご紹介します。
リフォームにかかるコストが高くなる
4号特例の廃止後は、リフォーム工事の内容によっては、今まで不要だった確認申請という作業が追加されます。確認申請を行うには、各種書類の準備や、役所での手続きなど、さまざまな業務が増えてしまいますので、人件費や申請にかかる費用などでコストが増加してしまいます。ちなみに、確認申請については建築士に依頼するのが一般的で、工事内容や依頼する建築士によっても変わりますが、申請費用として15～20万円程度のお金がかかります。つまり、今までは100万円で出来た工事が、120万円かかってしまう可能性があるのです。
リフォーム会社選びに注意しなければならない
4号特例廃止後は、確認申請に対応することができ、また確実に法律に適合したリフォーム工事ができる施工会社を選ばなければならない点に注意が必要です。
現時点では、部分的なリフォーム工事を専門とする業者であれば、確認申請作業や確認申請が必要なリフォームに対応できないケースが多いです。これは、現在の法律では、確認申請などせずにリフォーム工事を進められるわけですので、当たり前です。
しかし、2025年4月以降は、法で確認申請が義務化されるわけですので、部分リフォームを専門とする業者は、「確認申請ができるように対応準備する会社」と「確認申請が不要な工事に特化する会社」に棲み分けがなされるでしょう。そのため、4号特例の廃止を境に、リフォーム業界の棲み分けが大きく変わる可能性があるので、その辺りは注意が必要です。
まとめ
今回は、2025年4月に予定されている4号特例の廃止（縮小）について、その詳細を解説しました。
記事内でご紹介したように、来年の建築基準法改正により、新築の建築や大規模な住宅リフォームを行う際には、今まで必要なかった確認申請という手続きが必要になるのです。こう聞くと、「工事を発注する顧客側にとってはあまり関係のない法改正なのでは？」と感じてしまった方も多いかもしれません。実際に、法改正後、確認申請という手続きを行うのは、工事の依頼を受けた建設会社やリフォーム会社なので、お客様側の作業負担が増えるわけではありません。
しかし、4号特例の廃止後は、お客様の金銭的負担が増大する可能性があるという点に注意しなければいけません。確認申請作業は、さまざまな書面を作成する、役所とのやり取りなど、作業負担は確実に増大します。そのため、その部分にかかるコストがリフォーム工事費に上乗せされてしまうことになるのです。また、特にリフォームにおいては、従来のリフォーム工事よりも全体の工期が長くなってしまう点も注意が必要です。
建築基準法は、「生きた法律」と呼ばれるように、毎年のように法改正が行われています。今後も、皆さんの生活に大きな影響を与える可能性がある法改正が行われる可能性は非常に高いので、その際は改正内容や注意点について解説させてもらいます。
