不動産投資の「オワコン化」とそれに代わる環境投資の将来性

石橋大右

2020.12.17 太陽光発電ビジネス

不動産投資の「オワコン化」とそれに代わる環境投資の将来性

みなさんこんにちは、石橋です。
またぞろコロナ禍が広がりを見せており、大阪では緊急事態宣言同様の状態が続いています。
海の向こうではワクチン開発や接種のニュースが流れていますが、日本国内では医療現場の逼迫が連日のように流され、こればかりは看過できない状況になっています。
でもここまできたという感もあるので、本当にあと少しの辛抱ではないかと思っています。皆さん、とにかく自分は絶対に感染しないというスタンスで頑張っていきましょう。

さて、今回はコロナ禍によって見えてきたひとつの傾向についてお話をしたいと思います。
その傾向とは、いわゆる不動産投資ブームについてです。
ネットスラングに「もう終わり」という意味の言葉で「オワコン」がありますが、不動産投資ブームがいよいよオワコンではないかというお話です。
ブームになっている不動産投資の形とは、アパートやマンションを購入して家賃収入を狙ったり、不動産そのものが値上がりしたら売却をして売却益を狙うと言ったものです。特に目新しいものではなく、大家と店子が存在している太古の昔からあったビジネスモデルです。昔から大家というと資産家や先祖からの土地や建物を相続した人と相場が決まっていましたが、昨今の不動産等ブームの主役はサラリーマンや公務員など、一般の人です。
既存の不動産を特に持っていない人がアパートやマンションを保有して、大家さんになりませんか?というビジネスモデルが持てはやされ、金融機関もそこに融資をつけたので参入する人が相次いでブーム化しました。

このこと自体には、特に問題はありません。ただし、「問題はない」というにはいくつかの条件があります。
1つ目は、当たり前のことですが入居者がいないと話になりません。もう1つは、融資を使って物件を買う人がほとんどだと思うので、融資がつくことも条件になります。さらにその融資を返済して諸々の経費や税金を払ったうえで大家に手残りがなければマイナス収支になってしまいます。そのためには手残りがプラスになるような物件価格であり、家賃設定であり、そして金利である必要があります。これが、3つ目です。
この3つが成立しないと不動産投資は事業として成り立たないわけですが、実はすでにこの3つすべてが崩れつつあります。

まず、1つ目。日本はすでに人口減少が始まっていて、日本全国には900万戸ほどの空き家があります。
空き家が増え続けているのに、さらにアパートやマンションを建てても入居する人が限られてしまいます。それを受けて大都市圏の物件を勧める不動産会社がほとんどですが、コロナ禍の影響もあって東京は転出超過が続いています。本当に東京ならマンションを買っても大丈夫なんでしょうか?
そして、2つ目と3つ目。不動産投資ブームのせいでマンション物件の価格が高止まりをしています。東京の都心近くではワンルームマンションを買うのに5,000万円以上の資金が必要になることも珍しくありませんが、これで融資を利用すると毎月の家賃はとんでもない金額にしないと採算が取れないでしょう。しかし東京は転出超過が続いていて、人口が減り始めています。
そしてさらに追い打ちをかけるように、コロナ禍によって都市圏に住むことや行くことにリスクを感じた人が地方回帰している傾向もみられます。地方に行けば空き家だらけで、安い家を探すのは簡単でしょう。こういう人たちは地方ではずいぶん低コストに生活できることに気づいてしまったのです。

こんな状況下で、資産家ではない人が数千万円の借金をして不動産投資をすることのメリットがあるとは、思えなくなっています。新築の区分マンション投資は「人気」だそうですが、すでに新築からの投資はマイナス収支になることが前提になっています。ではなぜ新築に投資する価値があるのかというと、「資産形成に役立つ」とのことですが、人口が減っている状況でどんどん古くなっていくマンションを持っていてもねぇ・・・と思うのは私だけでしょうか。老後に自分で住むことを前提にしているのなら話は別ですが、それなら自分の住みたいところに買いたいですよね。

以上が、不動産投資がオワコンではないかという根拠です。すでにあちこちからこうした指摘が上がっており、多額の借金をしたもの入居者がつかず持ち出しが続いているという悲惨な話も多発しています。ひどい場合は物件を売って借金だけが残り、さらにひどい場合は自己破産をした、なんて話もあります。ひどいですね。

さて、ここからがもうひとつの本題です。
コロナ禍の影響もあって、「顧客」を必要とするビジネスは軒並み苦しい状況が続いています。衣食住なら人間がいる限り安定していると言われてきましたが、アパレル業界の惨状や不動産投資家の破産の話を聞くと、衣食住ですら安泰ではありません。コロナ禍が収束したら元に戻るかもしれませんが、コロナ禍で起きた社会の変化を見ると、「顧客の存在が前提」になっているビジネスだけに依存するのはリスキーだと思うのです。
そこで、私たち和上ホールディングスは太陽光発電投資を提案しています。太陽光発電投資では発電所を運営し、そこで生まれた電力が商品になります。電力は人間の生活だけでなく社会インフラを維持するために不可欠なエネルギーなので、顧客を探す必要がありません。

しかし、発電ビジネスにもひとつの限界があります。それは、供給過多になってしまう問題です。
多くの投資家が太陽光発電投資に乗り出しており、このこと自体は環境保護やエネルギー安保の観点から望ましいのですが、それが供給過多になると消費されない分が余ってしまいます。一部では出力抑制といってせっかく発電したのに電力を買ってくれない事態も発生しており、「うれしい悲鳴」のような状況が起きています。
FITが終了した後はもちろん、FITがあるうちであっても電力の買取価格は下がり続けています。以前では考えられなかったことですが、これも再生可能エネルギーが普及したことの証しでもあります。

そこでさらに進化した形として和上ホールディングスが提案しているのが、自家消費型の太陽光発電です。売るのではなく自分たちで使って、電気料金を抑えてそれを実質的な収入にするスキームです。特に電力を大量に消費する工場などがある事業所では、この費用効果がとても高くなります。買ってくれなくても、買取価格が下がっても、全く気にする必要がありません。しかも太陽光は無料で手に入るエネルギーなので、発電設備が正常に稼働している限り発電し放題です。
これなら永久にオワコン化することはありませんし、顧客の存在が前提になっていないので、破綻する心配もありません。
コロナ禍は私たちに色々なことを気づかせていますが、こうしたビジネスモデルの進化もそのひとつではないかと思うのです。

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