田舎の土地を売りたい！売却方法とポイントを徹底解説

「田舎の土地を売りたいけど売り方がわからない」、「田舎の土地がなかなか売れない」など、田舎にある土地をどのように手放せばいいのか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。今回は、田舎の土地を売りたいときにどこへ相談すべきか、売る際のポイントを詳しくご紹介します。田舎の土地を相続した方や、田舎にある土地に悩んでいる方などは、参考にしてみてください。

田舎の土地を売りたい！どこに相談すべき？

田舎の土地を売りたいときは不動産会社や空き家バンクをはじめ、いくつかの方法を並行して検討するのがおすすめです。それでは、田舎の土地を売りたいときに検討したい相談先や方法を紹介します。

不動産会社へ仲介を依頼する

手続きの手間などが気になるときや、サポートを受けながら田舎の土地を売りたいときは、地元の不動産会社へ仲介を依頼してみてはいかがでしょうか。

土地の売却に関するサポートや相談を不動産会社が対応してくれるほか、買主を探して交渉するといった作業を任せる契約も可能です。

手数料がかかる一方、売却にかかる一連の手間や負担を減らせるのが仲介のメリットといえます。

不動産会社などに買い取ってもらう

なるべく早めに土地を手放したいと考える場合は、不動産会社などによる買取を検討してみるのも大切です。

買取の場合は、先述の買主を探すための仲介とは異なり、不動産会社などが直接土地を買い取ってくれます。買取価格は市場の7～8割程度になってしまいますが、買主を探す時間や交渉の手間を省略できるため、最短およそ1ヶ月で売却を進めることが可能です。

また不動産会社以外にも、太陽光発電事業および用地の売買サービスなどでも田舎の土地を査定・買い取ってもらえます。田舎の土地は面積や環境の関係から太陽光発電用地の適している傾向があり、買い手が付く期待ができるケースがあるのです。太陽光発電用地としてのニーズは、記事の最後でも解説していますのでぜひ参考にしてください。

空き家バンク制度を活用する

空き家の残った状態で土地を手放したい場合は、空き家バンク制度を活用してみるのもおすすめです。

空き家バンク制度は、全国の空き家情報を各地方公共団体のHP上に掲載してもらう仕組みを指しています。空き家付き物件を探している買主へ認知してもらいやすい制度です。

ただし、買主と直接交渉や契約手続きを交わさなければいけないため、交渉や契約に関するさまざまな準備や手間を避けたい方にはデメリットもあります。

近隣住民に売却を相談する

土地の周辺に知り合い・親族が住んでいる場合は、周囲の方に相談するのも一つの手です。

初対面の買主よりも相談しやすく、スムーズな交渉を求めている方にメリットを感じられる方法です。中でも土地の購入を検討している近隣住民や、周辺に住んでいる・引っ越し予定の親族がいる場合、一定の価値を保った状態で土地を売却しやすいでしょう。

一方、ある程度関係値のある相手に交渉や売買契約を直接進めなければいけない点は、人によってデメリットと捉えられる部分です。

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田舎の土地に需要がある？

土地を売却する際は、その土地の利用先やニーズを考慮することも大切です。続いては田舎の土地にどのような需要があるのか紹介します。

都市部の土地と比較すると需要は低い

田舎の土地の需要は、都市部と比較すると高くありません。

都市部は、スーパーやコンビニなどの店舗・交通網など、さまざまな点で住みやすい環境です。多くの人は住みやすさという点で土地を求める傾向にあるため、需要も高まります。土地を売りたい人にとっては売りやすいでしょう。

一方、田舎は、交通網や店舗の数や種類などといった点で都市部より不便なところに位置することもあります。結果的に田舎の土地は都市部より需要が低いため、買主を見つけにくい・高く売りにくいといった課題につながっているのです。

田舎の土地には太陽光発電用地としてのニーズがある

住居用の土地としてはそれほど需要が高くない田舎の土地ですが、太陽光発電用地としてのニーズはあります。

太陽光発電用地とは、太陽光発電所を立てるために用いられる土地のことです。太陽光発電所の発電は、地形や面積・日射量・日照時間・周辺の建物や木々の有無など、土地の環境に左右される側面もあります。

田舎の土地は高層ビルや密集した建物が少なく、なおかつ一定の面積を確保しやすい環境です。そのため、買主を見つけやすいほか、高い金額で売却できる可能性があります。

田舎の土地を売るポイント

田舎の土地に関するニーズや売却方法を把握したあとは、一般的な売却のポイントについて確認しておきましょう。

売却までのスケジュールに余裕を持たせる

土地の売却を決めたあとは、売却方法にかかわらず余裕を持ったスケジュールが大切です。

一般的に土地の売却にかかる時間は、準備を始めてから3～6ヶ月程度とされています。しかし田舎の土地はなかなか買主が見つからず、1年以上かかってしまう場合もあります。また売却価格を高めに設定してしまうと、販売期間の長期化につながるため注意が必要です。状況に応じて、柔軟な対応が必要でしょう。

所有している土地の法的な規制について理解しておく

所有している土地の地目によっては、売却に関する法的な規制がかけられている場合もあります。そのためトラブルを避けるためにも、事前に土地の地目と規制を理解しておくことが、重要なポイントです。

山林として区分されている土地を売却する場合は、とくに特殊な届出や規制などがありません。

ただし、農地を売却するには、農業委員会や都道府県知事の許可を得る必要があります。別の用途として売り出したいときは、農地転用手続きおよび許可が必要とされます。農地区分によっては農地転用が認められていないケースもあるため、行政に確認しましょう。

空き家付きの土地売却に関しては、売却後の契約不適合責任に注意が必要です。万が一、空き家に欠陥があった場合は、買主から損害賠償請求などを受ける可能性もあります。リスクを抑えたい場合は、あらかじめ建物を解体するなど対策を立てておきましょう。

売却方法を工夫する

田舎の土地を売却するときは、目的に応じて方法を選定・比較してみてください。たとえば不動産会社の仲介による売却では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の売却方法が存在します。

高く売りたい場合は一般媒介契約

とくに土地を高く売りたい場合は、一般媒介契約を検討してみるのが大切です。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社へ売却仲介の依頼ができる契約のことです。また、売主自身で買主を探し、不動産会社を通さずに取引することも認められています。

複数の不動産会社へ依頼することで、高い価格で売り出してもらえる会社や積極的に売り出してくれる会社を見つけやすくなります。とくに田舎の土地について詳しい不動産会社を見つけることができれば、高く売るためのアドバイスを受けられる可能性もあるでしょう。

早く売りたい場合は専任媒介契約

早く土地を売りたいときは、専任媒介契約を検討してみるのがおすすめです。

専任媒介契約は1社のみと取引可能な契約方式で、契約期間は最長3ヶ月以内と定められているのも特徴です。売主自ら買主を探して取引を進められる点は、一般媒介契約と共通しています。

専任の担当者が付いてくれるほか、広告も積極的に打ってもらいやすいです。一般的に早く売却しやすい方法のため、売却益より売却スピードを重視している方に適している方法です。

専属専任媒介契約もまた契約期間が短い方法で、専任媒介契約をより厳しい条件にしたものです。報告義務のスパンが短いため、売却状況をよりリアルタイムに近い状況で把握できる一方、売主が自分で買主を見つけても不動産会社を通さなければなりません。

複数の売却方法を同時に利用する

不動産会社に仲介を頼みつつ、自分でも買主を探すことができれば、よりよい条件で売却しやすくなります。先述したとおり家が残っている場合は、空き家バンク制度の併用を検討してみるのもおすすめです。

さらに太陽光発電用地としてニーズがありそうな環境であれば、太陽光発電専門の施工販売業者・売買仲介業者へ相談してみるのもよいでしょう。

日当たりのいい土地は、一般的に太陽光発電用地としてニーズの高い土地といえます。とくに周辺の建物や木々が少ない、影を作りにくい地形であれば、より太陽光発電用地として高く売り出しやすいです。

古家が残っている場合は取り壊す方向で検討してみる

古家が残っている場合は、取り壊した上で土地売却を検討してみましょう。

古家の残っている土地を売却した場合は、買主側で取り壊さなければいけません。買主側に、100万円単位の解体費用負担と解体業者への依頼や契約手続きといった負担がかかるため、売り出しにくい物件となってしまいます。

スムーズな土地売却を目指すには、あらかじめ解体業者へ古家の解体を依頼しておき、残置物なども含めて撤去しておくのが大切です。

仲介や空き家バンクを利用する際は売り出し価格をチェックする

不動産会社の仲介や空き家バンク制度を利用するときは、土地の売り出し価格に関する情報を調べた上で慎重に設定しましょう。

売り出し価格は、売主側で設定した販売価格を指しています。一方、土地の売買契約が成立した際の価格は、成約価格と呼びます。

一般的に土地の売り出し価格は交渉の段階で値引きされるため、成約価格の段階で安く調整されやすい傾向です。とくに田舎の土地は需要の低い場合も多く、より安い価格で売却せざるを得ないケースも出てきます。

売り出し価格を設定する際は相場より安すぎず・高すぎない価格にしておき、交渉の段階で少しずつ調整するのが大切です。スピーディに売却したい場合は、相場より少し安い価格で売り出してみるのも手でしょう。

土地のニーズを把握した上で売り出す

田舎の土地を売り出す際は、用途を想定した上で宣伝を行っていくことが大切です。

一般的な用途としては、居住用・事業用・荷物置きが挙げられます。たとえば、居住を目的とした土地購入では、都市部からの移住・別荘地としての活用などといった背景を想定できます。

事業用としての土地活用は、古民家カフェなどの飲食店・宿泊施設、太陽光発電事業など、さまざまな用途が考えられます。また、農業やその他事業を行う方の中には、荷物や部材などを置くために土地を購入する方も存在します。買い手に明確なビジョンを描かせる宣伝を行うことで、興味を持ってくれる人を増やせるでしょう。

3ヶ月以上経過しても売れない場合は値引きする

田舎の土地を売り出しても3ヶ月以上買主が現れない・売れない場合は、値引きを検討してみましょう。

長期間にわたって売却できない土地は、買主から見て売れない土地という印象を与えてしまい、さらに売却のハードルが上がります。そのため、土地の販売から3ヶ月以上経過した場合は、値引きも検討してみてください。

なかなか売れない場合は太陽光発電用地として売り出してみる

居住用の土地として売り出しても売れない場合は、太陽光発電用地として売却を検討してみてはいかがでしょうか。

一般的に売り出しにくい山林や耕作放棄地、原野などは、太陽光発電用地として活用しやすい土地でもあります。また、農地を農地転用しなくとも、一時転用によってソーラーシェアリングとして活用することが可能です。

田舎の土地は太陽光発電と相性のいい側面もあり、比較的売却しやすくなるでしょう。

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田舎の土地を売る際の注意点

ここからは、田舎の土地を売る際に注意すべきポイントを解説します。

農地の売却には届出と許可が必要になる

前段でも少し解説したように農地の売却には、届出や許可が必要とされます。

農地の状態で売却するためには、農業委員会へ指定の届出を提出し、審査および許可を受けなければいけません。また、売却先として検討できるのは、農家と農業参入者の2者のみです。一般の方へ土地を売却したいときは、農地を別の地目へ変更する必要があります。地目の変更には、農地転用と呼ばれる手続きが必要です。

農地転用の際に注意すべきポイントは、転用不可のケースも存在する点です。

また、他にも農地転用には一般基準を満たす必要もあります。農地を売却する場合は、こうした手続きを考慮して、余裕を持ったスケジュールで売却する必要があるでしょう。

築30年以上の古家は土地評価額でのみ査定される

築30年以上の古家は、建物としての価値はほとんどなくなってしまいます。一般的に建物の価値は、築10年程度で新築から約半分程度まで低下します。その後も建物価値は下がり続けて築20年前後の段階では、新築に対して10％程度の価値まで下がる傾向です。

古家に欠陥があると売却後に損害賠償請求リスクなども生じるため、あらかじめ取り壊しを選択することをおすすめします。

山林はニーズが狭まりやすく売却に時間がかかりやすい

山林の場合はその立地や地形からニーズが狭まりやすく、なおかつ売却に手間と時間のかかりやすい土地です。スピーディに山林を手放したい方は、気を付ける必要があります。

山林を適切に管理するには、木々の適度な間引きや落ち葉かき、草刈りなどの作業を定期的に行わなければいけません。また森林法の規制に該当する山林を売却する際は、届出を行わなければいけない点にも注意が必要です。

出典：農林水産省Webサイト「森林の土地の所有者届出制度」

田舎の土地を売る際の一般的な流れ

不動産会社を利用して土地を売る際は、測量から土地の査定など、いくつかの手続きや作業を経て土地売却・引き渡しを行います。ここからは一般的な流れを紹介します。

測量

土地の売買契約を交わす際は、境界を明確にしておかなければいけません。そのため、あらかじめ測量（確定測量）を済ませておき、境界を確定しておく必要があります。

とくに土地の測量が必要なケースは、以下の通りです。

• 土地の境界が不明な状態
• 測量を行ったものの年月が経過している
• フェンスや塀などがない土地

土地の測量を相談したい場合は、不動産会社や測量会社で対応してもらえます。また、個人の土地に関する測量などは、土地家屋調査士に直接依頼することもできます。

土地の査定

土地の測量を行ったあとは、不動産会社の査定を受けておきましょう。査定の際は、土地の面積や周辺環境など複数の要素から売却価格の計算を行ってもらえます。依頼する理由は、正確な売却額を確認するためです。

個人で土地の計算を行っても、おおよその売却金額を予想することは可能です。しかし、不動産会社と同程度のデータを揃えることは難しいため、正確な金額を確認できません。可能であれば複数の会社に査定を依頼し、価格をつかむとよいです。

媒介契約

査定金額に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を交わし、売却に向けた活動を始めます。

媒介契約は、一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約にわかれています。「売却方法を工夫する」で詳細をお伝えしたため、ここでは表で整理します。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間は、3ヶ月以内とされています。期限を超えたあとは、契約の更新もしくは別の不動産会社へ相談することが可能です。一般媒介契約の契約期間に関する規定は定められていないものの、一般的に3ヶ月とされています。

土地の販売活動が開始

不動産会社と媒介契約を交わしたあとは、販売活動が始まります。

契約期間は3ヶ月とされることが多いですが、田舎の土地を売却するには半年～1年以上かかることも多いため、契約を更新しながら継続していく可能性もあります。

売り出し価格の設定については、売主側で行うことが可能です。

販売活動に関する具体的な手続きや作業に関しては、不動産会社で対応してもらえます。たとえば、インターネットやチラシを活用した宣伝活動、不動産ポータルサイトへの掲載などさまざまな方法で販促活動を進めてもらえます。

買い手が現れた場合は交渉に入る

買い手が現れた場合は、不動産会社の担当者のサポートを受けながら条件交渉を始めていきます。

買主は買付証明書を不動産会社へ提出し、条件交渉に入ります。買付証明書には、購入希望額などが記載されており、内容を把握しながら担当者と調整を行う流れです。なお、具体的な金額交渉などは、不動産会社のアドバイスやサポートを受けながら行うことが可能です。

売買契約

売主と買主の間で条件がまとまった場合は、売買契約の締結へ進みます。

売買契約に関する手続きは、売買契約書という書面で交わします。売買契約書には、売却する土地の情報や売却額、代金の支払い方法（受け取り方法）などが詳細に記載されています。また、契約書は課税文書と定められているため、印紙を貼らなければいけません。印紙税については、売買金額によって異なります。

売買契約の際は、買主から手付金を受け取れます。金額は、売買金額の10％程度とされています。

不動産会社を通した取引では、当然仲介手数料などの費用がかかります。仲介手数料は、売買価格によって変わり、安くても10万円台、高ければ100万円以上かかります。

境界の明示義務に沿って境界線を明示する

売買契約を交わしたあとは、買主に土地の境界線を明示する必要があります。買主は、明示された土地の境界線を確認し、問題がなければ合意します。

なお、売主と買主の間で合意しなければ土地の売買を進められないため、土地の境界を確定しておきましょう。

土地の引き渡し作業と決済

境界線を示して合意したあとは、土地の引き渡し作業と決済に入ります。

土地の引き渡しに関する期日は事前に取り決められており、期日前に引き渡しを行わなければ違約金が発生します。期日までに手続きを進めるのが、トラブルを避ける上で重要なポイントです。

決済は、土地の引き渡しと同時です。なお引き渡しと決済のみでは買主の土地として主張できないため、所有権移転登記も必要です。所有権移転登記の具体的な手続きは、司法書士に代行してもらえます。

確定申告

土地の売却益には税金がかかるため、確定申告の準備・申請を進めていきましょう。

確定申告は、所得税や住民税などの納税額を申告する手続きです。申告時期は、利益を得た翌年の2月16日～3月15日までの間で、税務署の窓口へ持ち込み・郵送・電子申告のいずれかで申告を進められます。

帳簿付けや確定申告書類の作成などは、税理士へ依頼することが可能です。依頼にかかる費用は、不動産の売却額や税理士によって異なるものの、安いケースで3～10万円程度から依頼できます。

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田舎の土地は太陽光発電用地としてもニーズがある

最後は、田舎の土地が太陽光発電用地として需要の高い理由と売却メリットについて紹介します。

太陽光発電には広い敷地が必要で田舎の土地が適している

事業用の太陽光発電所を建設するためには、広い敷地が必要です。

たとえば、出力1MW以上のメガソーラーを建設するためには、2ヘクタール以上の土地を取得する必要があります。

田舎の土地は敷地面積が広いケースも多く、太陽光発電事業者にとって確保しておきたい条件に適しています。そのため、住居用として売り出すより太陽光発電用地として売却した方が、早期に手放せる可能性もあります。

田舎の土地は人や建物の少ない環境で運用しやすい

太陽光発電事業において周辺環境は、運用のしやすさに影響を与えます。

太陽光発電所周辺に高層ビルや工場などが立ち並んでいる場合、太陽光パネルに影がかかることで発電量が下がるリスクもあります。また近隣住居との距離が近い場所は、反射光やパワーコンディショナのノイズによる騒音トラブルなどで揉める可能性があり、事業者にとって避けたい立地です。

一方、田舎の土地は、一般的に高層ビルなどの建物が密集しておらず、近隣住居との距離も広い環境であることも多いです。影や騒音トラブルなどを避けながら事業を始めやすいため、太陽光発電用地としての需要があります。

太陽光発電事業は成長市場で田舎の土地需要向上も期待できる

国はカーボンニュートラル達成に向けて、再生可能エネルギー発電設備の普及に関する支援制度や取り組みを進めています。

また、太陽光発電はFIT・FIP制度の対象設備で収益の見通しが立ちやすいため、多くの事業者にとって導入メリットの多い再生可能エネルギーです。

太陽光発電事業が拡大していけば田舎の土地需要も上がり、より高額・スピーディに売却できる可能性もあります。

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田舎の土地を売りたいときはニーズに合わせて準備する必要がある

田舎の土地を売るには、ニーズに合わせて準備を進めていく必要があります。また、土地を売却するためには、売却方法と売却までの流れを把握しておくのも重要です。

田舎の土地を売り出しているものの買い手が見つからない方は、今回の記事を参考にしながら太陽光発電用地として売却を検討してみてはいかがでしょうか。

とくとくファームでは、太陽光発電用地の買取・売買に関するサポートを一括対応しております。また売却の難しい農地をはじめ、山林や雑種地、耕作放棄地、遊休地などの買取も対応可能です。

すぐに売却したい方は、スピード査定によって査定額を即日ご確認いただけます。売却後の確定申告については、無料の税務処理サポートを受けられるため、負担を抑えながら手続きを進められます。

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