土地や建物を相続する際は、相続登記を行なう必要があります。しかし、これまでは義務化されていなかったので、特に手続きを進めていない方も多いのではないでしょうか。2024年から相続登記が義務化されるようになります。早めに対策を検討しておくことが大切です。
そこで今回は、相続登記義務化の詳細や注意点、対処法について詳しく解説します。利用予定のない土地を相続した方などは、参考にしてみてください。
相続登記についておさらい
被相続人（亡くなった方）の所有していた土地や建物といった不動産を相続する際、登記簿謄本に記録されている名義を変更しなくてはいけません。このような相続に伴う名義変更が相続登記です。
登記簿謄本の管理などは法務省が担っていますが、相続登記をはじめとした手続きや相談の受け付けは、法務省の地方組織である「法務局」になります。相続登記を始めるにあたっては、まず管轄の法務局がどこなのか調べましょう。
申請に必要な書類は、法務省のホームページからダウンロードすることもできます。申請書類に必要事項を記入し、そのほか必要な添付書類をまとめて法務局へ提出する、という流れです。
相続登記義務化の概要
相続登記の概要を把握した後は、新制度の相続登記義務化について確認していきましょう。
法務局へ相続登記の申請を行なう必要がある
相続登記義務化は、文字どおり相続登記の義務に関する新たな制度です。
遺言を含む相続によって不動産を取得した相続人（被相続人の財産を受け継ぐ人）は、所有権を知った日から3ヵ月以内に相続登記の申請を行なわなくてはいけません。
また相続人が複数存在しているケースで、なおかつ遺産分割の協議を行なった場合は、協議の成立した日から3年以内に相続登記を進めることも義務付けられています。
これまで相続登記の申請に関する期限は定められていなかったので、この点については相続に関する大きな変更箇所だと言えます。
2024年4月1日から申請手続きの義務化開始
相続登記義務化は、2024年（令和6年）4月1日から開始予定です。
また2024年4月1日以前に被相続人の財産を相続していて、まだ相続登記を行なっていない場合は、3年間の猶予期間が定められています。
相続登記の申請手続きを行なっていない方は、早めに申請書類の取得や記入、その他必要書類の準備を進めましょう。
相続登記義務化に沿って手続きしない場合は罰則を受ける
相続登記義務化で定められている申請手続きの期限を超えても申請を行わなかった場合は、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
そのため、被相続人から不動産を相続する方は、罰則を受けないためにも申請期限までに書類作成や遺産分割協議などをまとめておくことが大切です。
なぜ相続登記が義務化されるのか
国内では、所有者不明の土地に関する社会問題が深刻化しています。
相続登記の行なわれていない土地は誰が所有しているのかわからないため、公害や土砂流出、建物の倒壊といったリスクのある状態でも、対策を進められない状況にあります。さらに、行政が土地を買い取って整備を図ろうとしても、所有者不明の場合では交渉を進めることができません。
このような問題を解決するため、国は相続登記義務化に関する法改正に踏み切ったという経緯があります。
罰則以外に起こり得る相続登記の放棄リスク
状況によっては相続登記の申請に手間と時間がかかることがあるため、土地を放棄したいと考えている方も多いかと思います。
しかし相続登記を行なわずにいると、相続登記義務化の罰則に加えて、さまざまなリスクに見舞われてしまうおそれがあります。
続いては、罰則以外に起こり得る相続登記の放棄リスクについてわかりやすく解説します。
不動産を売却できない
相続登記の放棄による大きなデメリットは、不動産の売却が行なえないという点です。
例えば相続登記を行なっていない土地や建物は、売却したり担保にしてローンを組んだりすることができません。なぜなら、不動産を売り出す方と登記簿の所有者が一致していなければ、売却などの手続きを進められないからです。
今後、活用の予定がない土地や建物を相続した方の中で売却を検討している方は、相続登記か済んでいるかどうか確認しておきましょう。
権利関係が複雑になり売却までに手間と時間がかかる
被相続人から相続した不動産の相続登記を放棄していると、権利関係の複雑化によって容易に手放したり売却したりできなくなってしまう原因につながります。
例えば、遺産分割協議や相続登記を放棄した状態が長期間におよんだ場合、法定相続人が誰なのかわからなくなってしまう可能性もあります。また、連絡先すらわからない状態では、遺産分割協議から始めることも難しい状況だと言えます。
これに加え、法定相続人が亡くなっている場合では、相続人の子供と遺産分割協議を始めなければいけなくなるため、さらに相続登記のハードルは上がります。
差し押さえられる場合がある
万が一、相続人の中に借金を抱えている人が含まれていた場合、相続登記の放棄によって不動産の差し押さえリスクが発生する可能性があります。
債権者（物や資金などの請求を行なえる者）は、債務者（お金を借りている人）の相続した財産を差し押さえる権利を持っています。
借金を抱えていない相続人にも影響がおよぶのは、大きなリスクと言えます。差し押さえによるリスクを避けるには、早めに相続登記を行なう、もしくは相続の放棄に関する申請手続きを進めておくことが大切です。
相続登記義務化の問題点
ここからは、2024年4月1日から始まる相続登記義務化によって懸念される主な問題点や注意点について解説します。
申請手続きが複雑
相続登記は専門的な知識の必要な複雑な手続きなので、相続人にとって負担の大きな内容です。
相続登記の流れは以下のとおりです。
- 相続する不動産を確認する
- 遺産分割協議や遺言などで各相続人の相続財産を確定、確認する
- 相続登記に必要な書類の取得、書類への記載
- 法務局へ申請
特に手間のかかるポイントが、相続登記に必要な書類の準備です。手続きを行なう際は、全相続人と被相続人の登記簿謄本、不動産を取得した人の住民票、収入印紙など多数の書類を用意する必要があります。
さらに、法定相続分と遺産分割協議、遺言などでは、相続登記に必要な書類に違いがあります。
登録免許税などの費用負担が発生する
相続登記の申請手続きには、登録免許税という税金がかかります。金額は「固定資産税評価額×0.4％」です。
また、手続きの手間だけでなく費用負担まで発生するのが、相続登記における注意点と言えます。
前段で解説したように相続登記の申請手続きは複雑なので、司法書士事務所などへ代行を依頼するのが一般的です。つまり、その場合は代行費用の負担がかかることになります。一般的な代行費用は5～8万円前後なので、登録免許税とは別に数万円程度の予算を確保しておく必要があります。
相続登記義務化により一部手続きが簡素化
相続登記の義務化で手続きや費用負担についても備えておく必要が出てきた一方で、新制度のおかげで簡素化によるメリットを得られるようになった点もあります。
それでは、相続登記義務による一部手続きの簡素化について確認していきましょう。
相続人申告登記の申出により負担軽減
相続登記義務化と同時に新設された相続人申告登記制度を利用すれば、相続登記の負担を一部軽減することが可能になります。
具体的には、不動産の所有者に相続が発生したことと相続人が自身である旨を法務局に伝えれば、相続登記の義務を履行したと認められます。つまり、相続登記の申請手続きを進められない事情があったとしても、罰則を受けずに済むようになります。
不動産の所有権を主張するには正式な手続きが必要
相続人申告登記は、相続登記義務の罰則を避けられる便利な制度であることを説明しました。
ただし、被相続人から相続した不動産の所有権を主張するには、相続登記の申請手続きを別に進める必要があります。相続人申告登記を利用する際は、相続登記と混同しないよう気を付けてください。
利用機会のない土地を相続する場合は売却の検討も
相続登記義務の開始で、人によっては利用機会のない土地を正式に相続しなければいけない場面も出てきます。また、土地には都市計画税や固定資産税がかかるため、活用しなければ維持管理費用のみかかってしまうことにもなりかねません。
そこで、相続した土地を利用しない、もしくは利用機会を検討したものの思いつかないといった場合は、売却を検討してみましょう。
土地を売却すれば、固定資産税などの維持管理費を負担せずに済むだけでなく、まとまった売却益を得ることも可能です。
売却の難しい農地などは太陽光発電用地として売り出すのがおすすめ
相続登記義務化によって土地の正式な相続をしなければいけない方の中には、売却の難しい土地を所有しているケースもあるかと思います。
そこで土地を高く売れない・需要の低い土地を所有しているといった場合は、太陽光発電用地として売り出してみるのがおすすめです。
最後は、太陽光発電用地として売却するメリットについて解説します。
農地の買取や売却にかかる手続きをサポート
太陽光発電や太陽光発電用地の専門業者へ相談すれば、売却の難しい農地や原野、耕作放棄地などの買取や売却に関する総合的なサポートを受けられます。
耕作放棄地を含む農地を所有している場合は、農業委員会の認可を受けた農家にしか売却できません。そのため、すぐに手放すことが難しい側面もあります。さらに、農地以外の用途として売却するには、農地転用手続きおよび農業委員会の許可が必要です。
太陽光発電の専門業者へ相談すれば、買い手探しや農地転用手続きを含めてサポートしてもらえるため、スムーズに売却へ向けた準備を進めることができます。
太陽光発電用地としてなら価値を高められる可能性がある
相続した土地の価値が低い場合でも、太陽光発電用地として売り出せば価値を高められる可能性があります。
一般的に山間部など都市部から離れた土地などは、不動産としての価値が低く、買い手が付きにくい傾向にあります。そのためすぐに売却したいと考えていても、買い手が見つからず諦めてしまうケースも出てくるでしょう。
耕作放棄地や原野、山間部など利便性の低い土地の多くは、太陽光発電用地として活用しやすい環境だと言えます。そのため買い手が付きやすく、高く売却できることがあります。
相続登記義務化による負担が大きい時は太陽光発電用地の検討を！
相続登記義務化は、相続登記の申請手続きに期限を設ける新しい制度で、2024年4月1日から始まります。期限内に相続登記を行なわない場合は罰則を受けることになるため、早めに手続きを進めるのが大切です。
利用予定のない土地を相続した方や、農地を相続したものの活用方法がわからず悩んでいる方などは、今回の記事を参考にしながら太陽光発電用地として売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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