太陽光発電用地として売却可能な地目とは？種目別の特徴や条件について分かりやすく解説！
雑種地や山林などを所有している個人や法人の中には、土地売却を検討しているものの、買い手がつかず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、地目の種類について、また太陽光発電用地として売却可能な地目について詳しくご紹介します。山林や原野を相続・贈与されたものの活用せずに所有している方や、買い手のつかない土地を所有している方などは、参考にしてみてください。
地目についておさらい！
地目は、土地を用途（使い道）別に区分したものを指します。不動産登記法では23種類に分類されていて、登記簿に記載されています。
以下に地目の種類を紹介します。
- 田
- 畑
- 宅地
- 鉄道用地
- 学校用地
- 鉱泉地
- 塩田
- 池沼
- 牧場
- 原野
- 山林
- 運河用地
- 墓地
- 境内地
- 水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 井溝
- 公園
- 公衆用道路
- 保安林
- 堤
- 雑種地
どのような建物を建てられるのか、どのような利用方法なら違法ではないかが地目ごとに定められているため、土地活用に大きくかかわる内容となっています。特に太陽光発電用地として売却する際は、事前に地目を確認しておきましょう。
登記簿から地目を確認したい時は、管轄の法務局の窓口でできます。また、郵送による受け取りを選択したり法務局HPからも確認したりできるので、窓口へ赴く時間がない方や移動の難しい方でも利用できます。
太陽光発電の設置可能な地目
現在所有している土地を太陽光発電用地として売却するには、太陽光発電の設置可能な土地かどうか確認しておく必要があります。続いては、太陽光発電の設置が認められている地目についてわかりやすく紹介していきます。
宅地
地目における宅地とは、住宅や店舗などの建物を建てられる土地を指しています。
他の地目と比較して固定資産税は高い傾向にあり、かつ土地の状況によっては自由に開発できないといった点はデメリットと言えます。ただし、太陽光発電の設置運用は可能なので、太陽光発電用地として売却しやすい側面もあります。
宅地を所有している場合は、市街化調整区域や宅地造成工事規制区域に属しているかどうかという点も確認しておきましょう。市街化調整区域内の土地で開発を進める場合は、都道府県知事の許可が必要です。また宅地造成工事規制区域内の造成工事では、届出書の提出が必須です。
土地開発に制限のある状況かどうか把握しておくことで、売却時のトラブルを回避することが可能です。
山林
山林は、耕作（人の手で耕す）しなくとも竹や木々が生育している土地のことです。山林を開発するには、森林の伐採や造成工事などを行う必要があります。また、ほとんどが市街地から離れているため、不動産投資に適さない場合もあります。
一方、太陽光発電投資は市街地から離れている土地でもできるため、山林も需要が高いと言えます。
山林でも太陽光発電の設置は可能なので、太陽光発電用地としての売却が進められます。なお、1ha（ヘクタール）を超える山林で太陽光発電を設置する場合には、都道府県知事の許可が必要です。太陽光発電用地の売却時は、土地面積だけでなく土地開発の際に必要な届け出や許可についても触れておくようにしてください。
原野
原野は、耕作されていない状態でなおかつ雑草やかん木類（低木）が生育している土地を指します。太陽光発電の設置が可能で、宅地造成工事規制区域内でなければ許可申請書の届出などは不要です。
一般的に原野は都市部から離れた場所に多く、マンションやアパート、駐車場、オフィスビルといった建物の建設および運用に適していません。そのため、このような用途での土地売却を行ったとしても、買い手のつきにくい状況です。
一方、太陽光発電は、周囲に建物のない・少ない土地の方が発電しやすさという点で適しています。そのため、太陽光発電用地としての価値がありますし、売却しやすいと言えます。
雑種地
雑種地は、どの地目にも当てはまらない土地を指しています。
固定資産税は比較的安い傾向です。ただし、造成しなくとも利用可能な場合や市街化区域内にある土地、家屋が建てられているといった場合では、固定資産税が高く評価されてしまいます。
そのため、雑種地を放置していてなおかつ固定資産税負担に悩んでいる時は、太陽光発電用地としての売却を検討してみてはいかがでしょうか。雑種地は太陽光発電用地として自由に売却できるので、土地を早く手放したいという方にもおすすめです。
太陽光発電用地として売却したい土地が市街化調整区域内の場合は？
市街化調整区域内の土地は、売却可能な土地の1つです。ただし、土地開発の許可が下りなければ建物を建てたり造成工事を行ったりできないため、買い手にとってリスクのある土地としてみなされやすいと言えます。
市街化調整区域内の土地を売却したい場合は、市街化調整区域の土地買取に対応している不動産業者や太陽光発電用地を専門とする仲介業者へ相談するのがいいでしょう。
農地を太陽光発電用地として売却するには？
農地を手放したい方の中には、なかなか売れずに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。一般的に農地は、法的な制限や活用しにくさといった点から、売却の難しい土地でもあります。
ここからは、農地を太陽光発電用地として売却するためのポイントについて確認していきましょう。
畑や田の地目はそのままでは太陽光発電用地として売却できない
畑や田といった地目の土地は、農業以外の用途で土地開発を行えません。つまり、太陽光発電用地として売却できないため、農地として利用する必要があります。
ちなみに畑や田といった農地を購入できる個人や法人は、農業従事者や農業委員会の許可を受けた人のみです。農地として売却するにしても買い手の範囲が狭いため、スムーズに売却できない場合もあります。
農地には農地転用可能・不可能な土地がある
畑や田といった農地を太陽光発電用地として売却するには、農地転用手続きをして他の地目に変更する必要があります。農地は、以下のような種類に分かれています。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
農地転用可能な土地は、第2種農地と第3種農地の2種類です。第2種農地は、市街地として発展する可能性のある土地や生産性の低い農地に割り振られています。農地転用は原則不許可ですが、第3種農地に立地困難な場合など例外規定を満たせば、転用手続きを進められます。
第3種農地は、都市的に整備された区域内もしくは市街地にある農地を指していて、原則農地転用可能とされています。
農地区分を確認したい時は、管轄の農業委員会事務局へ問い合わせましょう。
出典：農林水産省Webサイト
農地転用には所定の手続きを進めていく
農地転用手続きを行うには、必要書類を管轄の農業委員会に提出する必要があります。以下に農地転用手続きで必要な主な書類を紹介します。
- 農地転用の許可申請書
- 登記事項証明書
- 公図の写し
- 造成計画図
- 資金計画書
- 排水計画図
他にも多数の書類が必要のため、多忙な方や事業活動で忙しい担当者にとって時間と手間のかかる作業です。また必要書類が多く、書類の漏れや記入ミスといったリスクもあります。
そのため、農地転用手続きと太陽光発電用地としての売却を進める場合は、太陽光発電専門の仲介業者の利用をおすすめします。
ソーラーシェアリングなら一時転用で対応可能だが売却できない
農地の上に営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）を設置したい場合は、農地転用手続きではなく一時転用手続きで対応可能です。ただし、農地のままでは土地を売却できないため、土地売却を検討している方にとってメリットのある方法ではありません。（一時転用手続き：農地の状態で他の事業を進められる許可手続き）
現時点で活用機会のない畑や田を売却したい場合は、農地転用手続きを前提に売却計画を立てていくのがいいでしょう。
太陽光発電用地として売却するには太陽光発電の仲介業者へ相談すべき理由
未使用の原野や雑種地、山林、手放しにくい畑や田を売却したい時は、太陽光発電専門の仲介業者へ相談するのがおすすめです。
太陽光発電用地として未使用の土地などを売却する際に、太陽光発電の仲介業者へ相談すべき理由をわかりやすく説明していきます。
太陽光発電用地としての実用性や価値を把握している
太陽光発電用地としての価値や安全性について把握しているのが、太陽光発電の仲介業者です。
一般的な不動産会社は、太陽光発電向けの土地売買に慣れていないことが多く、なおかつ太陽光発電用地として査定しないケースもあります。そのため、太陽光発電用地として価値があったとしても、相場より安い金額で取引されてしまうリスクがあります。
太陽光発電の売買仲介業者は、太陽光発電所の施工や運用ノウハウ、太陽光発電用地として活用可能な土地の見極めについても慣れています。さらに太陽光発電用地として査定してもらえるため、高い売却額で取引できる可能性があります。
地目などで悩んでいる場合は地目変更含めて対応してもらえる
太陽光発電の売買仲介業者は、さまざまな地目の土地に対応しています。
たとえば、農地転用をはじめとした手続きの代行のほか、不動産会社では対応できなかった土地の取り扱い、耕作放棄地をはじめとしたマンションやアパート経営に適していない土地などの地目変更、売却のための対策などを立ててくれるなど、多方面でサポートをしてくれます。
太陽光発電用地を求めている買い手を見つけやすい
太陽光発電事業を行いたい・行っている法人や個人の買い手へアピールできるのも、太陽光発電の売買仲介業者に相談するメリットの1つです。
太陽光発電の売買仲介業者は、太陽光発電物件や太陽光発電向けの土地を自社HPへ掲載したり、会員向けに物件情報をメールなどで伝えたりしています。
さまざまな買い手が日々土地の情報を確認しているので、自社の売却中の土地に関しても見つけてもらいやすい状況と言えます。
地目変更や太陽光発電用地として整備するには専門業者への相談がおすすめ！
山林や原野、宅地、雑種地といった地目に区分されている未使用の土地や、耕作放棄地などを手放したい時は、太陽光発電用地として売却するのがおすすめです。一般的に需要の少ない土地でも太陽光発電用地としてなら高い需要を見込めますし、査定金額をアップできる可能性があります。
未使用の原野や山林などを所有している方や農地を転用した上で売却したい方は、今回の記事を参考にしながら太陽光発電専門の売買仲介業者へ相談してみてはいかがでしょうか？
とくとくファームでは、太陽光発電所だけでなくさまざまな理由から土地を手放したい方に向けて太陽光発電用地としての売却サポートを行っています。
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