土地を所有している個人や企業の中には、維持管理コストなどの関係から売却を検討している方もいるのではないでしょうか？中には太陽光発電用地として売却を検討している場合もあるかと思います。しかし、太陽光発電用地として土地売却を行う場合は、トラブルに発展しないようさまざまな点から注意する必要があります。
そこで今回は、太陽光発電用としての土地売却に伴うトラブルの原因やリスク回避のポイントについて詳しくご紹介します。山林や空き地の売却を検討している方や売却益の関係から太陽光発電用地として売りたい方は、参考にしてみてください。
太陽光発電用地の意味についておさらい
太陽光発電の土地として売却する時は、まず太陽光発電用地の意味について理解しておく必要があります。
太陽光発電用地は、太陽光発電システムの設置を目的とした土地、システムの設置が可能な土地を指しています。
土地売却の際は、太陽光発電用地として活用するための申請許可手続きが必要です。そのため、太陽光発電としての土地売却を検討する際は、一般的な不動産取引と異なる点に気を付ける必要があります。
なお、多くの太陽光発電投資家や企業は、太陽光発電向けの土地を探しています。野立て太陽光発電で太陽光発電投資を行うには、空き地や遊休地、ゴルフ場の跡地など、一定の敷地面積を持つ土地を所有しなければいけないためです。
太陽光発電の土地売却でトラブルへ発展する原因
太陽光発電の土地売却で気を付けるべき点は、規制や契約手続き、悪質な業者との取引などによるトラブルへ巻き込まれないことです。
ここからは、太陽光発電の土地売却でトラブルに発展する原因やケースについて確認していきましょう。
引き渡しまでの手続きが複雑で長期にわたる
太陽光発電用地として土地の売却を進める際、引き渡しまでの手続きが複雑で長期にわたってしまう場合もあります。スピーディに売却を行いたい方にとっては、ストレスのかかる作業といえます。
太陽光発電用地として土地を売却する場合、マンションやアパートなどの不動産売買と異なり、地目の転用申請や土地開発の許可申請手続きなどが必要です。また、森林を伐採しなければいけない時は、伐採許可や林地開発許可といった許可を受けなければいけません。
行政から許可を受けるには、手続き開始時期から3ヶ月、長いと1年以上かかってしまいます。さらに引き渡しが完了するまで固定資産税の支払いが発生するため、コスト面でも注意の必要な手続きです。
売買契約後に白紙となるケースもある
太陽光発電として土地の売却を進めるために売買契約手続きを進めていたものの、契約手続き後に白紙とされてしまうケースがあります。
マンションやアパートなどの土地を売却する場合、買い手と売り手で合意および契約手続きを交わせば、スムーズに土地の引き渡しまで進めることが可能です。
一方、太陽光発電の土地として売却手続きを進める際、買い手が停止条件付売買を用意していると、状況に応じて契約手続きの白紙というリスクもあります。
売り手が売買契約手続きに関する特定の条件を満たせなければ、買い手は売買をキャンセルできるという契約を停止条件付売買と呼びます。
太陽光発電用地に関する停止条件付売買では、土地開発の利用許可が下りなければ契約を無効にされます。そのため、太陽光発電の土地として売却を進める時は、買い手の契約条件をくまなく確認することが大切です。
農地のため売却できないケースが多い
農地の売却については、法規制の関係から太陽光発電用地にかかわらず難しい状況です。
農地を売却するには、まず農地転用手続きを進める必要があります。農地転用は、別の用途に使用するための変更手続きを指しています。
また、農地転用の許可を受けられる土地は、原則第2種農地と第3種農地という土地です。
| 農地の種類 | 概要 |
|---|---|
| 第2種農地 | 市街地として発展しやすい土地で、なおかつ500メートル以内に鉄道駅が配置されている |
| 第3種農地 | 市街地化する可能性が特に高い土地で、なおかつ300メートル以内に鉄道駅が配置されている |
ただし、第2種農地と第3種農地を必ず農地転用できる訳ではないため、太陽光発電用地として売却できない可能性を想定しながら準備を進めていくのもトラブル対策として重要なポイントです。
太陽光発電事業者に急かされて言い値で売却
太陽光発電用地として土地を売却する際、太陽光発電事業者から契約手続きを急かされたり言い値で売買を迫られたりといったトラブルに注意が必要です。
一部の悪質な太陽光発電事業者は、「高値で土地を買い取ります」といった宣伝を行いながら、契約手続きの最中に買取価格を下げたり売り手に不利な条件を盛り込んだりしている場合もあります。
土地の売却を検討する時は、太陽光発電事業者や仲介業者の実績や評判、担当者から提示される査定額や契約条件について慎重に確認していきましょう。
不動産会社への売却を先に考える
太陽光発電用地として売却しなければいけない理由がなければ、まず不動産会社への売却を検討しましょう。
前半で紹介したように土地を太陽光発電用地として売却しようとすると、地目の転用や開発許可申請、停止条件付売買がないかどうかの確認、太陽光発電事業者の選定など、さまざまな手間がかかりますし、時間もかかります。
一方、山林や駅から遠い土地、公共交通機関の少ない土地、平地ではあるものの利便性の低い土地などで、なかなか買い手がつかない時は、太陽光発電用地として売却してみるのもおすすめです。
太陽光発電事業者へ土地売却する際に気を付けるポイント
太陽光発電事業者へ土地売却に関する相談を行う時は、トラブルを避けるためにも契約前や契約手続きの際にさまざまなポイントを確認しておく必要があります。
ここでは、太陽光発電事業者へ土地を売却する際に気を付けておくべきポイントを紹介します。
太陽光発電事業者の対応からサービス品質を見極める
太陽光発電事業者を選定する時は、実績や評判、査定額や契約条件などからサービス品質を慎重に見極めるのが大切です。
太陽光発電設備や土地の買取・売買仲介サービスの品質は、業者によって大きく異なります。そこで、業者を探す時は、インターネットやSNSでの評判や実績で言い値での買取、不利な条件での売買契約といったケースがないか確認しましょう。
他には、複数の事業者に見積もりを依頼し、安すぎる査定額を除外するなど、少しでもリスクの高い業者を避けられるよう対策を進めるのもおすすめです。
太陽光発電向けの土地か確認
太陽光発電用地として売却を検討している時は、太陽光発電設備を設置できる土地なのか地目や地盤などを調査・確認しておく必要があります。
たとえば、農地やその他規制などで容易に売却できない状態では、そもそも土地の売却自体難しい状況です。また、太陽光発電の土地として売却可能な状況ではあるものの、地盤が弱い・土砂流出の可能性が高いなどハイリスクな土地の場合、買い手が付きにくい可能性もあります。
一般的に太陽光発電向きの土地は、以下の条件を満たす土地を指します。
- 傾斜の少ない、ない土地
- 日照時間の長い地域
- 日当たりが良い（影になるようなものがない）
- 少なくとも300坪以上の敷地面積がある
- 売却予定の土地に電柱がある、近くに電柱がある
電柱が設置されていると、買い手は売電に必要な送電設備の設置費用を抑えられます。そのため、電柱の設置状況は、売却しやすさに影響されます。
弊社とくとくファームでは、30秒程度で土地に関するスピード査定を進めております。また、土地の形状やその他状況から売却できず悩んでいる方にも専任の担当者が、売却へ向けてさまざまなサポートを進めてまいります。
土地を早期に売却したい方は、ぜひ1度お気軽にご相談ください。
売買契約書類をくまなく確認
太陽光発電事業者から提示される売買契約書類は、丁寧に1つずつ確認しておくとトラブルのリスクを抑えられます。
停止条件付売買が付けられていると、行政による開発許可の確認を進めてもらわなければ売買契約および引き渡しを進められません。
他にも売り手側は特約を追加することが可能なので、不利にならないよう防衛策を講じてみるのもおすすめです。
農地転用可能な土地か確認
農地を太陽光発電の土地として売却したい時は、売却できないというトラブルに発展しないよう、農地転用可能か早めに確認しておきましょう。
農地の中で第2種農地や第3種農地は、農地を別の用地へ変更できます。なお、農地の転用手続きは、敷地面積や場所によって変わります。
30ha以下であれば申請書類を農業委員会へ提出したのち、審査の通過を待ちます。30haを超える時は申請手続きの流れが共通しているものの、審査プロセスに関して異なります。
農地を活用できず悩んでいる時は、農地転用可能か確認した上で売却へ向けた準備を進めてみてはいかがでしょうか。
弊社とくとくファームでは、農地の太陽光発電用地への転用に関する相談も受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。
太陽光発電事業者へ土地を売却する時はトラブルにならないよう慎重に判断するのが大切！
遊休地や耕作放棄地などといった土地を太陽光発電用地として売却する時は、停止条件付売買による契約トラブルや悪質な業者とのトラブルなどといった点に注意が必要です。
また、太陽光発電用地として売却するには、土地の地目や地盤、太陽光発電向けの環境かどうか確認しなければいけません。
太陽光発電用地として早期に売却して税負担を抑えたい方や太陽光発電用地として売却しやすいものの土地の調査について悩んでいる方は、今回の記事を参考に太陽光発電用地の売却に強みを持った業者へ検討してみてはいかがでしょうか？
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