節税目的の不動産投資案件の危険性と、正しい節税法 前編

節税目的の不動産投資案件の危険性と、正しい節税法 前編

「ワンルームマンション投資で不動産収入と節税」「海外不動産で不動産収入と節税」といったニュアンスの宣伝文句を目にしたことはないでしょうか。さらにこうしたキャッチコピーが躍っている広告を見ると、「海外に不動産を所有して別荘代わりにもなる」といった文言も目立ちます。

節税や海外のコンドミニアムというのは、いずれも富裕層(もしくは自分で富裕層だと思っている人)にとってとても魅力的なキーワードですよね。こういったことをするからこそ富裕層だと思っている方も少なからずいると思います。

しかし、こうした投資案件にはとんでもない落とし穴があります。しかも2020年以降、その落とし穴にはまる人が続出しているので、ここで注意喚起をしたいと思います。

不動産投資の節税スキーム

不動産投資とはアパートやマンションを所有してそこから家賃収入を得るビジネスモデルのことです。既存の不動産がない人であっても銀行の融資を利用して物件を買い、家賃収入からローンを返済していって残りの分は副収入になり、返済が終わったら家賃収入は丸々自分のものになります。さらに不動産を所有していると減価償却といって会計上の経費を計上できるので、サラリーマンであれば本業収入からその分を控除できるので、節税になります。しかも相続が発生した時にも現金より不動産のほうが評価額が低くなるので、そこでも節税効果があります。

いかがでしょうか?不動産投資はバラ色ですよね?こうした宣伝文句は主にワンルームマンションの区分投資案件でよく見られます。ワンルームマンションは流動性が高いので入居者が付きやすく、売却しやすいというのが理由です。

海外不動産投資の節税スキーム

次に、海外不動産についても見てみましょう。海外不動産投資による節税スキームにはいくつかの考え方がありますが、よくあるのはハワイなどリゾート地にコンドミニアムを購入してオーナーとなり、家賃収入と減価償却を狙うようなビジネスモデルです。見るからに富裕層が好みそうな案件で、実際にこうした不動産を販売している業者は富裕層に目をつけて多くの物件を販売しています。

「ハワイにコンドミニアムを持っている」というだけでも刺激的なので、こうした不動産を購入した人は実にたくさんいます。

その他にもアメリカの築古住宅を購入して日本の税制を当てはめて多額の減価償却を適用するという節税スキームも大流行しました。

不動産を活用した節税スキームの大きな落とし穴

ワンルームマンション投資やハワイの不動産で家賃収入と節税効果・・・どちらも魅力的ではあるのですが、どちらも重大な落とし穴があります。それは、どちらも入居者が常にいて安定的な家賃収入が入ることが前提になっていることです。

実際のところはどうなのでしょうか。まずは、ワンルームマンション投資の現実から。

ワンルームマンション投資案件の多くは、新築物件です。新築のワンルームマンションを1戸単位で購入して、そこで不動産経営をするというものです。新築の不動産には新築プレミアムという価格の上乗せ分があります。マンションの価格は需給で決まると思われがちですが、それは中古物件です。新築物件は建築費や広告宣伝費などから算出されるため市場価格と同じにはならず、ほとんどの場合それよりも高くなります。

このせいで新築ワンルームマンション投資は入居者がついてもキャッシュフローが赤字になることがほとんどです。これっておかしいと思いませんか?なぜ赤字経営になるのに数千万円もするマンションを購入するのでしょうか。そこで不動産業者は「将来の資産形成になります」と畳みかけます。これによって将来は自分のものになる不動産があるから赤字でいいか・・・と思う人も出てくるわけですが、不動産は確実に劣化します。

時間の経過とともに劣化した不動産は入居者が付きにくくなりますし、そのために家賃の値下げを余儀なくされます。新築時の家賃でも赤字だったものが、さらに値下げをするわけです。しかもローンの返済額は変わりません。不動産投資ブームの裏で自己破産をしてしまうサラリーマン大家が多いのは、こうしたカラクリに気づけていなかったことが最大の原因です。

前編は、ここまでです。

後編では海外不動産投資の落とし穴と、正しい節税方法について解説します。

投資物件の売買カテゴリの最新記事